Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Pour qu’un vice soit qualifié de caché, il doit comporter les quatre conditions essentielles à cette fin. Premièrement, le vice doit être grave. Cela veut dire que le problème affectant le bien doit être suffisamment sérieux, faisant en sorte que si l’anomalie avait été connue de l’acheteur avant l’acquisition du bien, celui-ci ne l’aurait tout simplement pas acheté ou du moins, il l’aurait acheté à un prix moindre.

Deuxièmement, le vice doit être antérieur à la vente. C’est pourquoi l’acheteur doit être en mesure de démontrer que la problématique existait déjà lors de l’achat du bien. Cependant, il ne doit pas s’agir d’usure normale. Il en revient à l’acheteur «d’assumer le risque pour tout vice survenu après la vente.»1

Troisièmement, le vice ne doit pas être connu de l’acheteur. Le vendeur d’un bien a l’obligation de divulguer toutes informations pertinentes qui sont portées à sa connaissance et qui pourraient constituer un vice caché. Le vendeur doit agir de bonne foi. Quant à l’acheteur, il a l’obligation d’être prudent et diligent avant de faire l’achat du bien. En effet, il est recommandé de faire «un examen attentif et complet»2 avant d’acquérir le bien.

Quatrièmement, le vice ne doit pas être apparent. Suite à l’examen sur le bien que l’acheteur aura préalablement effectué, il doit s’en suivre que le vice n’était pas visible au moment de la vente du bien. Par conséquent, on ne pourra tenir responsable le vendeur si le vice est apparent, duquel il vous aurait parlé précédemment et dont vous aviez constaté l’existence lors de la vente.3

Le Code civil du Québec «n’offre aucun recours à l’acheteur qui connaissait le vice avant la vente ou à l’égard du vice apparent, mais non identifié par l’acheteur.»4 En effet, l’article 1726 du Code civil du Québec énonce que :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Lorsque l’acheteur constate la présence d’un vice caché sur le bien vendu, il doit en aviser le vendeur le plus rapidement possible, par écrit. Contactez un de nos avocats pour évaluer votre dossier et être conseillé à ce sujet.

1 Christine DUCHAINE et Aline COCHE, «La notion de vices cachés et les garanties du Code civil lors de la ventre de terrains contaminés : modalités d’exercice et principaux écueils», dans développements récents 2012, volume 352

2 précipité, note 1

3 educaloi.qc.ca/ le vice caché dans un immeuble

4 précipité, note 1

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